Viager mutualisé : pourquoi les CGP devraient regarder au-delà des SCPI

Analyse de Brigitte Courgeon, fondatrice de Célestina Formations, premier organisme de formation en France à dispenser une formation diplômante et certifiante sur les techniques de vente en viager.

Le viager mutualisé s’impose progressivement comme une classe d’actifs à part entière dans les allocations patrimoniales. Pour les conseillers en gestion de patrimoine habitués à proposer des SCPI comme premier réflexe de diversification immobilière, le viager mutualisé ouvre une logique de performance différente, fondée sur la décote immobilière et la mutualisation des risques plutôt que sur la distribution de revenus locatifs. Tour d’horizon des points qui méritent l’attention des CGP.

Viager mutualisé : une réponse à l’essoufflement des SCPI

Aujourd’hui, les SCPI constituent l’une des principales solutions de diversification immobilière proposées par les gestionnaires de patrimoine. Toutefois, les performances observées ces dernières années témoignent d’un environnement plus contrasté. Plusieurs véhicules ont subi des corrections de valeur de parts comprises entre 10 % et plus de 30 % depuis 2023, tandis que le rendement moyen du marché s’établit autour de 4,5 % à 5 % annuels. Selon les indicateurs de performance publiés par l’ASPIM, le taux de distribution moyen ressort à 4,72 % en 2024, après plusieurs trimestres de baisse du prix des parts.

Face à cette évolution, certains investisseurs recherchent des classes d’actifs dont les moteurs de performance sont moins corrélés à l’immobilier tertiaire et aux taux d’intérêt. Le viager mutualisé s’inscrit dans cette logique. Les opérateurs spécialisés communiquent généralement sur des objectifs de rendement compris entre 5 % et 8 % par an selon les véhicules, avec une performance principalement alimentée par la résorption progressive de la décote d’occupation et la rotation des biens.

L’intérêt n’est donc pas seulement de rechercher un rendement supérieur, mais d’introduire dans un patrimoine une source de création de valeur reposant sur des facteurs différents de ceux qui influencent les SCPI classiques.

Viager mutualisé et fiscalité : un levier pour les contribuables fortement imposés

La capitalisation, cœur de l’avantage fiscal du viager mutualisé

L’écart devient particulièrement visible lorsque l’on compare une stratégie de distribution à une stratégie de capitalisation. Prenons l’exemple d’un investisseur imposé à la tranche marginale de 30 %. Pour une SCPI de rendement distribuant 5 % sur un investissement de 20 000 euros, le revenu annuel brut atteint 1 000 euros. Après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, le gain net peut être ramené à environ 500 à 600 euros selon la situation du contribuable.

A l’inverse, un investissement de 20 000 euros dans une structure de viager mutualisé fonctionnant sur une logique de capitalisation ne génère, en principe, aucune imposition immédiate tant qu’aucune distribution n’est réalisée. La totalité de la performance demeure investie au sein du véhicule et produit à son tour de la valeur.

Pour un CGP, l’enjeu est donc moins de comparer des revenus immédiats que la capacité du capital de ses clients à croître sur une période de 10 à 15 ans.

Certaines structures étant éligibles au PEA ou au PEA-PME, l’investisseur peut également bénéficier à terme d’un régime fiscal particulièrement favorable sur les plus-values, sous réserve du respect des conditions réglementaires. Après cinq ans de détention, ces enveloppes ouvrent en effet droit à une exonération d’impôt sur le revenu, comme le rappelle le portail economie.gouv.fr, seuls les prélèvements sociaux restant dus.

SCPI ou viager mutualisé : que peut attendre un investisseur de 20 000 euros

Du viager classique au viager mutualisé : une logique profondément différente

La décote d’occupation, moteur économique du viager mutualisé

Le principal moteur économique du viager réside dans la décote d’occupation. En pratique, celle-ci représente fréquemment entre 25 % et 40 % de la valeur libre du bien, soit environ 30 % dans de nombreuses opérations. Un appartement estimé à 300 000 euros peut ainsi être acquis sur une base économique proche de 210 000 euros. Le mécanisme repose sur la rente viagère, encadrée par les dispositions du Code civil relatives au contrat de rente viagère.

Dans le cadre d’un viager classique, l’investisseur concentre sur un seul bien l’ensemble des risques associés à cette opération : évolution du marché immobilier, durée de vie du crédirentier, risque juridique ou coût de portage.

La mutualisation des risques au cœur du viager mutualisé

Le viager mutualisé applique les mêmes mécanismes économiques, mais sur plusieurs dizaines voire plusieurs centaines de biens. Sur le plan du fonctionnement, le mécanisme se rapproche d’une SCPI, comme l’explique cet article de MoneyVox sur le viager mutualisé: une société se porte acquéreur des biens et l’investisseur en détient des parts. La décote n’est donc plus dépendante d’une seule opération mais d’un portefeuille diversifié de biens, de zones géographiques et de profils démographiques.

Concrètement, l’investisseur n’est plus exposé à l’évolution d’un unique contrat de viager. Il participe à un ensemble d’opérations dont la performance dépend d’un portefeuille global. Cette approche réduit l’impact que pourrait avoir une situation particulière sur le rendement final de l’investissement.

La mutualisation permet ainsi de transformer un placement historiquement fondé sur un aléa individuel en une stratégie patrimoniale collective dont les paramètres sont statistiquement plus prévisibles.

Viager mutualisé et personne morale : un changement majeur pour l’investisseur

En viager classique, l’investisseur intervient généralement en son nom propre. Il perçoit directement les revenus éventuels et supporte personnellement les conséquences fiscales liées à l’opération.

Dans le cadre du viager mutualisé, l’investissement est réalisé à travers une personne morale, le plus souvent une SAS, une SCI ou une société d’investissement dédiée. Cette distinction change profondément l’approche patrimoniale. La société devient l’acquéreur juridique des biens et l’investisseur détient des titres de cette société. La performance est alors capitalisée au sein du véhicule. Dans certaines configurations, aucune fiscalité personnelle n’est due tant qu’aucune distribution ou cession de titres n’intervient.

Cette logique permet souvent de privilégier la capitalisation à long terme plutôt que la perception immédiate de revenus fiscalisés.

Le risque de rescision à ne pas négliger dans le viager mutualisé

S’il existe un risque souvent sous-estimé dans le viager, c’est celui de l’action en rescision ou des contestations judiciaires engagées par les héritiers. Dans certaines situations, des proches du vendeur peuvent tenter de remettre en cause la vente en invoquant notamment un abus de faiblesse, un consentement altéré ou une insuffisance du prix. La rescision pour lésion est encadrée par les articles 1674 à 1685 du Code civil. Même lorsque l’acquéreur agit de bonne foi, une procédure judiciaire peut entraîner des années de contentieux, des frais importants et une immobilisation de l’investissement.

Cela peut conduire à une annulation de la vente avec restitution des sommes perçues, perte des gains espérés et coûts judiciaires significatifs. Pour mieux comprendre les fondements juridiques du contrat, on pourra se reporter à cette analyse de l’UNPI sur le viager.

C’est précisément sur ce point que le viager mutualisé apporte une réponse. Les acquisitions sont généralement réalisées dans un cadre professionnel, avec des procédures de contrôle, des expertises et un suivi juridique renforcé. Le risque n’est jamais supprimé, mais il est encadré et réparti entre l’ensemble des investisseurs. Il s’ajoute aux risques financiers classiques, telles que l’évolution du marché immobilier, la qualité de gestion du véhicule, ou encore la liquidité des titres.

Viager mutualisé et SCPI : une complémentarité plutôt qu’une substitution

Le viager mutualisé ne doit pas être envisagé comme un substitut aux SCPI mais comme un complément. Là où les SCPI apportent des revenus immédiats, le viager mutualisé propose une logique de capitalisation fondée sur la décote immobilière. Cette complémentarité permet d’associer deux moteurs de performance distincts au sein d’une même allocation patrimoniale, tout en répartissant plus équitablement les risques qui ont longtemps limité l’accès des investisseurs au marché du viager.

Pour le conseiller en gestion de patrimoine, maîtriser les mécanismes du viager mutualisé devient un véritable atout différenciant face à une clientèle en quête de solutions décorrélées et fiscalement optimisées.