Réforme du viager 2025 : PPL Ledoux, fiscalité et enjeux

Réforme du viager en France : ce que la proposition de loi Ledoux change (ou pas) pour les professionnels de l’immobilier

Introduction : le viager au cœur du débat législatif

Une proposition de loi déposée discrètement à l’Assemblée nationale vient relancer le débat sur l’avenir du viager en France. Son auteur, le député Vincent Ledoux (Ensemble pour la République), part d’un constat direct et sans détour : “Le viager a une image négative auprès du grand public. La fiscalité est peu incitative et le cadre juridique peu lisible et insécurisant.”

Pour autant, cette initiative ne fait pas l’unanimité. Brigitte Courgeon, formatrice spécialisée et pionnière en techniques de vente en viager, la qualifie de “non-sens financier, tant pour l’État que les vendeurs et les acheteurs”, dénonçant une méconnaissance du cadre légal existant.

Ce débat intervient dans un contexte particulier : le marché du viager affiche une croissance de +25 % depuis 2020 selon le Baromètre national Univers Viager, et vient de franchir le cap symbolique de 1,5 milliard d’euros de volume d’affaires annuel en 2025. Pour les professionnels de l’immobilier, cette réforme — adoptée ou non — constitue un signal fort sur un marché en train de changer de dimension.

Décryptage complet.

SOMMAIRE

Dans cet article :

1. Le viager en France : état des lieux d’un marché en pleine transformation

Un dispositif ancien, ancré dans le Code civil

Le viager est l’une des transactions immobilières les plus anciennes du droit français. Il est encadré depuis 1804 par le Code civil, aux articles 1968 à 1983 (Légifrance), qui définissent les conditions du contrat de rente viagère, les obligations des deux parties, et les protections accordées au crédirentier.

Le principe est simple : un propriétaire — le crédirentier — vend son bien immobilier à un acheteur — le débirentier — en échange d’un capital initial appelé bouquet, et d’une rente mensuelle versée jusqu’à son décès. Deux formules existent principalement :

Le viager occupé : le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation (DUH) et reste chez lui jusqu’à son décès. Il représente 83 % des transactions selon le Baromètre 2025.
Le viager libre : le bien est immédiatement libéré à la signature, ce qui se traduit par un prix et une rente plus élevés.

Le droit français encadre également la clause résolutoire (protection en cas d’impayés), le privilège du vendeur(hypothèque de premier rang inscrite sur le bien), et l’indexation obligatoire de la rente sur l’indice INSEE de référence. Autant d’éléments qui font du cadre juridique existant un dispositif protecteur pour le crédirentier — ce que les partisans de la PPL Ledoux ne semblent pas toujours intégrer.

Des chiffres qui révèlent un marché en explosion

Les données 2025 sont éloquentes. Selon le Baromètre national du viager 2025 d’Univers Viager :

Environ 6 000 transactions viagères sont réalisées chaque année en France
Le marché génère près d’1 milliard d’euros réinjecté dans l’économie annuellement
La croissance est estimée à +25 % depuis 2020
Le bouquet moyen atteint 58 431 €, la rente mensuelle moyenne 554 €
Ces montants représentent une hausse de 27 % des revenus des vendeurs
L’Observatoire Viagimmo 2025 évalue le marché à 1,5 milliard d’euros, dont plus d’1,1 milliard redistribué aux retraités

Le profil des acteurs est lui aussi révélateur. Les vendeurs ont en moyenne 77 ans, et 70 % des personnes de plus de 75 ans sont propriétaires de leur résidence principale (INSEE, 2025). Les acheteurs ont en moyenne 45 ans, investissent sur un horizon de 15 ans, et sont à 93 % des particuliers. La rentabilité moyenne constatée s’établit à 6,8 % pour un horizon de 14,3 ans, selon Renée Costes, leader du marché.

Pourtant, ce marché en croissance représente toujours moins de 1 % des transactions immobilières en France. Les seniors possèdent collectivement plus de 1 060 milliards d’euros d’actifs immobiliers — et seule une infime fraction est aujourd’hui “viagérisée”. Le potentiel inexploité est considérable.

La démographie comme moteur structurel

Derrière la croissance du viager, il y a une réalité démographique incontournable. La France compte aujourd’hui 22 % de plus de 65 ans. Entre 2020 et 2030, le nombre de personnes âgées de 75 à 84 ans progressera de 49 %, passant de 4,1 à 6,1 millions selon les projections du Haut-commissariat au Plan (rapport “Quand les baby-boomers auront 85 ans”, janvier 2023). Dans ce même intervalle, le nombre de propriétaires seniors augmentera de plus de 50 %.

Ce vieillissement rapide se heurte à deux réalités économiques simultanées : les pensions de retraite sous pression, et la difficulté croissante d’accès au crédit bancaire. Le viager répond précisément à cette équation : transformer un patrimoine immobilier souvent important mais “immobilisé” en revenus réguliers, sans déménager.

2. La proposition de loi Ledoux : ce qu’elle prévoit concrètement

Le constat du député

Le point de départ de la PPL Ledoux est un diagnostic largement partagé par les acteurs du secteur. Trois obstacles principaux freinent le développement du viager en France :

L’image culturelle du viager reste négative. Dans l’inconscient collectif, acheter en viager, c’est “parier sur la mort” de quelqu’un — une image tenace qui rebute autant les vendeurs que les acheteurs potentiels. L’histoire y est pour quelque chose : l’hyperinflation des années 1920-1930, combinée à l’absence d’indexation dans les contrats de l’époque, avait ruiné de nombreux crédirentiers, laissant un traumatisme durable dans la mémoire collective française.

La fiscalité est perçue comme peu incitative, notamment du côté des acheteurs. Alors que d’autres produits d’investissement bénéficient de dispositifs dédiés (Pinel, LMNP, etc.), le viager ne dispose d’aucun avantage fiscal spécifique à l’acquisition.

Le cadre juridique est jugé peu lisible par beaucoup de professionnels non spécialisés, ce qui génère de la méfiance chez les clients — en particulier pour le calcul du bouquet et de la rente, la répartition des charges et des travaux, ou encore les modalités de la clause résolutoire.

Les axes de la PPL

La proposition de loi s’articule autour de plusieurs pistes :

Axe 1 — Revaloriser l’image du viager en le repositionnant comme un outil de solidarité intergénérationnelle, permettant à un senior de rester chez lui tout en dégageant des liquidités pour financer sa retraite ou sa dépendance, sans recourir à un établissement spécialisé. Cette dimension solidaire est réelle et documentée : selon le Baromètre 2025, 20 % des vendeurs citent le maintien à domicile comme motivation principale.

Axe 2 — Clarifier et sécuriser le cadre juridique, notamment en standardisant certaines clauses contractuelles et en renforçant la protection du crédirentier en cas de défaillance du débirentier. L’objectif est de réduire la perception de complexité et d’insécurité, particulièrement chez les non-spécialistes.

Axe 3 — Revoir la fiscalité pour la rendre plus attractive. Cet axe reste le plus controversé, car le régime fiscal actuel de la rente viagère est déjà particulièrement avantageux pour le vendeur (voir section suivante). Introduire de nouvelles incitations fiscales représenterait un coût budgétaire non négligeable pour l’État.

3. La fiscalité du viager en 2025-2026 : un régime déjà avantageux

Avant d’évaluer la pertinence d’une réforme fiscale, il est essentiel de bien comprendre le cadre actuel — que tout professionnel du viager se doit de maîtriser.

La fiscalité du vendeur (crédirentier)

Le bouquet versé à la signature n’est pas considéré comme un revenu par l’administration fiscale. Il est soumis au régime de la plus-value immobilière, mais peut être totalement exonéré si le bien vendu est la résidence principale du vendeur. Source : Service-Public.fr — Déclarer les rentes viagères.

La rente viagère est quant à elle soumise à l’impôt sur le revenu, mais uniquement sur une fraction de son montant — fraction déterminée selon l’âge du crédirentier au premier versement de la rente (article 158-6° du Code général des impôts) :

Âge au 1er versement	Fraction imposable	Fraction exonérée
Moins de 50 ans	70 %	30 %
De 50 à 59 ans	50 %	50 %
De 60 à 69 ans	40 %	60 %
70 ans et plus	30 %	70 %

Concrètement, un crédirentier de 75 ans percevant une rente de 1 000 €/mois ne sera imposé que sur 300 €/mois, soit 3 600 €/an. À quoi s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, également calculés sur cette seule fraction imposable.

Cet abattement est fixe pour toute la durée du viager, indépendamment de l’évolution ultérieure de l’âge du crédirentier. Source officielle : Service-Public.fr et Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP).

La fiscalité de l’acheteur (débirentier)

Pour l’acquéreur d’un viager libre, le bien entre dans son patrimoine imposable à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) pour sa valeur en pleine propriété. La rente, elle, est déductible de son revenu imposable uniquement s’il la verse à une personne âgée de plus de 75 ans et dans certaines conditions spécifiques.

Pour un viager occupé, le débirentier supporte la charge des grosses réparations (article 606 du Code civil), la taxe foncière et les charges de copropriété. En contrepartie, il bénéficie d’une décote sur le prix d’achat liée à l’occupation, qui peut représenter 20 à 50 % selon l’âge du vendeur et la durée estimée d’occupation.

Ce que le budget 2026 change pour le viager

La loi de finances 2026, promulguée le 20 février 2026, ne modifie pas directement le régime fiscal du viager. En revanche, elle durcit significativement la fiscalité de la location meublée (LMNP, meublés touristiques), ce qui pousse de nombreux investisseurs à se tourner vers des alternatives moins contraintes réglementairement — dont le viager. Comme le note Sophie Richard, fondatrice de Viagimmo : “Le viager se situe totalement en dehors du champ des contraintes locatives. Il n’est soumis ni à l’encadrement des loyers, ni aux obligations liées au DPE, ni aux restrictions visant les meublés touristiques.” Source : MySweetImmo — Budget 2026 renforce l’attrait du viager.

4. Pourquoi certains experts s’opposent à la PPL Ledoux

Un cadre légal déjà solide

L’argument principal des opposants à la PPL est simple : le cadre juridique existant est déjà très protecteur pour le crédirentier. La combinaison de la clause résolutoire (qui permet au vendeur de reprendre son bien en cas d’impayés), du privilège du vendeur (inscription hypothécaire de premier rang), et de l’indexation automatique de la rente constitue un arsenal juridique robuste.

De plus, le 119e Congrès des notaires (2023) a voté à 96 % en faveur d’un assouplissement ciblé de certaines dispositions (notamment l’article 918 du Code civil qui bloque le viager familial), sans remettre en cause la solidité du cadre existant. Ce consensus notarial suffit à lui seul à nuancer la thèse d’un “cadre juridique insécurisant”.

Une réforme fiscale risquée

Sur le plan budgétaire, créer de nouveaux avantages fiscaux pour les acheteurs de viager représenterait un coût pour l’État, dans un contexte de déficit public toujours supérieur à 5 % du PIB. Et du côté du vendeur, la fiscalité actuelle est déjà l’une des plus favorables du paysage immobilier français : un abattement pouvant atteindre 70 % de la rente, exonération totale de plus-value sur la résidence principale… Une réforme risquerait de créer des effets d’aubaine sans résoudre les vrais obstacles.

Les vrais freins sont culturels et éducatifs

C’est le cœur de l’argumentation de Brigitte Courgeon et d’un nombre croissant de praticiens : ce qui bloque le viager, ce n’est pas la loi, c’est la méconnaissance. Du côté des vendeurs, la peur de “parier sur sa propre mort”, la pression familiale des héritiers, la méfiance vis-à-vis des acheteurs. Du côté des acheteurs, l’incompréhension du mécanisme, la difficulté d’accès au financement bancaire, et l’absence d’interlocuteurs formés pour les accompagner.

Ce que l’on peut attendre de la PPL Ledoux n’est donc pas une révolution du marché, mais peut-être un signal politique utile pour engager une vraie campagne de sensibilisation autour du viager — ce qui, sur le fond, est probablement la contribution la plus positive de cette initiative.

5. Ce que les professionnels de l’immobilier doivent retenir

Le viager va continuer à se développer, réforme ou pas

Les fondamentaux sont là. D’ici 2030, le nombre de propriétaires seniors augmentera de 50 %. La pression sur les retraites s’intensifiera. Le budget 2026 rend la location meublée moins attractive. Le viager, lui, continue de croître de 6 à 7 % par an, sans avoir besoin d’une loi pour cela. Que la PPL Ledoux soit adoptée ou non, le marché est en train de changer d’échelle.

Les professionnels non formés passent à côté d’un marché porteur

Environ 6 000 transactions viagères ont lieu chaque année, sur un potentiel estimé à plusieurs dizaines de milliers. Les agents immobiliers non spécialisés renvoient ces dossiers ou les ratent faute de maîtriser les mécanismes. La transaction viagère n’est pas compliquée — elle est différente. Elle demande une connaissance spécifique du calcul du bouquet et de la rente, de la répartition des charges, du droit applicable, et surtout de la relation humaine avec des clients seniors et leurs familles.

Maîtriser le viager, c’est maîtriser une vraie expertise concurrentielle

Un agent formé au viager peut répondre à des demandes que ses concurrents ne savent pas traiter. Il peut accompagner un senior dans une démarche complexe, rassurer une famille, présenter correctement un bien à un investisseur. Cette expertise se construit — et elle s’enseigne.

6. Se former au viager : une nécessité, pas une option

Pourquoi la formation est incontournable

Une transaction viagère mal conduite peut avoir des conséquences graves : clause résolutoire mal rédigée, DUH mal calculé, répartition des charges non précisée, rente sous-évaluée ou surévaluée… Sans une formation solide, l’agent expose ses clients et engage sa responsabilité professionnelle.

À l’inverse, un professionnel formé au viager sait :

Calculer un bouquet et une rente selon les tables de mortalité, l’espérance de vie du crédirentier et les paramètres économiques (valeur vénale, valeur occupée, DUH)
Maîtriser le cadre juridique : articles 1968 à 1983 du Code civil, clause résolutoire, privilège du vendeur, répartition des charges selon l’article 606 du Code civil
Expliquer la fiscalité applicable au vendeur (abattement sur la rente, exonération de plus-value sur résidence principale) et à l’acheteur
Accompagner les familles en abordant les aspects psychologiques et relationnels spécifiques à ce type de transaction
Sourcer et qualifier les acheteurs investisseurs en viager, qui ont un profil et des motivations très différents des acheteurs classiques

La certification professionnelle RS 6713 : la référence du marché

Reconnue par l’État, la certification RS 6713 “Techniques de la vente en viager” est délivrée par France Compétences et inscrite au Répertoire Spécifique. Elle atteste d’une maîtrise complète des mécanismes du viager, de la négociation à la signature chez le notaire.

Cette certification est éligible aux heures de formation obligatoire Loi ALUR (14 heures par an) pour les agents immobiliers et les mandataires, et peut être financée par les organismes de formation professionnelle continue selon votre statut.

Célestina Formations, organisme certifié Qualiopi par AFNOR, propose la seule formation certifiante dédiée aux techniques de vente en viager à destination des professionnels du patrimoine et de l’immobilier. La formation de 28 heures est disponible en présentiel et en visio, et s’adresse aux agents immobiliers, mandataires, CGP, et conseillers en gestion de patrimoine.

👉 Découvrir la formation certifiante Techniques de la vente en viager (RS 6713)

7. Les questions que vos clients vont vous poser (et comment y répondre)

À mesure que le viager gagne en visibilité — notamment grâce à des initiatives comme la PPL Ledoux ou la couverture médiatique du marché — vos clients seniors vont commencer à poser des questions. Voici les principales, avec les points essentiels à maîtriser.

“Est-ce que mes enfants perdent leur héritage si je vends en viager ?” Oui, le bien sort du patrimoine et ne sera pas transmis. Mais le bouquet peut faire l’objet d’une donation du vivant. Et le viager permet souvent au senior de financer lui-même sa dépendance, soulageant ainsi les enfants d’une charge financière potentiellement lourde.

“Que se passe-t-il si l’acheteur ne paie plus la rente ?” Le contrat de viager intègre une clause résolutoire et un privilège du vendeur inscrit au bureau des hypothèques. En cas d’impayés répétés, le crédirentier peut engager une procédure pour reprendre la pleine propriété de son bien. La protection est réelle et juridiquement solide.

“Combien vais-je payer d’impôts sur ma rente ?” Selon votre âge au premier versement, entre 30 % et 70 % de la rente sera exonérée d’impôt. Si vous avez 75 ans, seuls 30 % de la rente sont imposables. Le bouquet, lui, est exonéré de toute plus-value si le bien est votre résidence principale. Source : Service-Public.fr.

“Qui paie les gros travaux si je reste dans le logement ?” En viager occupé avec DUH, c’est l’acheteur qui supporte les grosses réparations (article 606 du Code civil), tandis que le vendeur prend en charge l’entretien courant. Cette répartition doit être précisément détaillée dans l’acte de vente.

❓ FAQ — FOIRE AUX QUESTIONS

Le viager est-il légalement sécurisé pour le vendeur ?

Oui. Le contrat de vente en viager est encadré par les articles 1968 à 1983 du Code civil depuis 1804. Le vendeur (crédirentier) bénéficie de plusieurs protections cumulées : la clause résolutoire lui permet de reprendre la pleine propriété de son bien en cas d’impayés répétés ; le privilège du vendeur constitue une hypothèque de premier rang inscrite au bureau des hypothèques ; et la rente est indexée sur un indice de référence pour être protégée de l’inflation. Le cadre juridique existant est donc déjà très protecteur — ce que la PPL Ledoux ne remet pas en cause, même si elle cherche à en améliorer la lisibilité.

Quelle est la différence entre viager occupé et viager libre ?

Le viager occupé est la forme la plus répandue (83 % des transactions selon le Baromètre Univers Viager 2025). Le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation (DUH) et reste dans le logement jusqu’à son décès. L’acheteur ne peut en disposer qu’après le décès du crédirentier. Le prix est calculé en déduisant la valeur du DUH de la valeur vénale du bien.

Le viager libre concerne un bien que le vendeur libère immédiatement à la signature. L’acheteur peut l’occuper ou le louer dès la vente. Le prix — bouquet et rente — est plus élevé car il n’y a pas de décote d’occupation. Cette formule s’adresse aux vendeurs qui n’habitent plus le bien (résidence secondaire, bien vacant, départ en établissement spécialisé).

Comment est calculée la rente viagère ?

La rente est calculée à partir de plusieurs paramètres : la valeur vénale du bien, la valeur occupée (valeur vénale diminuée du DUH dans le cas d’un viager occupé), le bouquet que le vendeur souhaite percevoir à la signature, et l’espérance de vie du crédirentier selon les tables de mortalité en vigueur (tables INSEE TGH05). La différence entre la valeur occupée et le bouquet est ensuite capitalisée et convertie en rente mensuelle selon la durée d’espérance de vie restante. Ce calcul exige une maîtrise technique que seuls les professionnels formés au viager sont en mesure de réaliser correctement.

Combien d’impôts le vendeur paie-t-il sur sa rente ?

La rente viagère issue d’une vente immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu, mais uniquement sur une fraction de son montant, déterminée par l’âge du crédirentier au premier versement (article 158-6° du Code général des impôts) :

Moins de 50 ans → 70 % imposable
De 50 à 59 ans → 50 % imposable
De 60 à 69 ans → 40 % imposable
70 ans et plus → seulement 30 % imposable

Les prélèvements sociaux (17,2 %) s’appliquent sur cette même fraction imposable. Le bouquet, quant à lui, n’est pas considéré comme un revenu et est exonéré de toute imposition si le bien vendu est la résidence principale du vendeur. Source officielle : Service-Public.fr.

La PPL Ledoux a-t-elle été adoptée ?

Au moment de la rédaction de cet article (février 2026), la proposition de loi déposée par le député Vincent Ledoux (Ensemble pour la République) n’a pas encore été inscrite à l’ordre du jour de l’Assemblée nationale pour un débat en séance publique. Elle a été déposée “en toute discrétion” et son devenir législatif reste incertain, comme c’est souvent le cas pour les propositions de loi dans un contexte de fragmentation parlementaire. Vous pouvez suivre l’avancement des textes législatifs sur assemblee-nationale.fr.

Le viager peut-il se vendre entre membres d’une même famille ?

Avec des restrictions importantes. L’article 918 du Code civil impose que la vente en viager à un héritier présomptif soit comptabilisée dans le cadre du rapport successoral, ce qui peut créer des complications juridiques si d’autres héritiers contestent la transaction. Le 119e Congrès des notaires (2023) a voté à 96 % pour un assouplissement de cet article. En pratique, il est fortement recommandé de passer par un notaire spécialisé pour sécuriser ce type d’opération.

Un agent immobilier classique peut-il vendre en viager sans formation spécifique ?

Légalement, oui — à condition d’être titulaire d’une carte professionnelle valide. Mais en pratique, vendre un viager sans formation spécifique expose à des risques sérieux : mauvais calcul du bouquet ou de la rente, clause résolutoire mal rédigée, répartition des charges incorrecte, mauvaise gestion des aspects psychologiques avec le vendeur et sa famille. Une transaction mal conduite peut engager la responsabilité professionnelle de l’agent. La certification RS 6713 est aujourd’hui la référence du marché pour les professionnels souhaitant maîtriser ce type de vente.

La formation viager est-elle éligible aux heures Loi ALUR ?

Oui. Les formations viager dispensées par un organisme certifié Qualiopi sont éligibles aux 14 heures de formation obligatoire par an requises par la Loi ALUR pour les agents immobiliers, les mandataires et les gestionnaires de biens. Elles peuvent également être financées par votre OPCO selon votre statut (salarié, indépendant, dirigeant). Renseignez-vous auprès de Célestina Formations pour connaître les modalités de prise en charge.

Quel est le rendement moyen d’un investissement en viager ?

Selon le Baromètre Renée Costes 2025, la rentabilité moyenne constatée sur les transactions viagères s’établit à 6,8 %pour un horizon d’investissement moyen de 14,3 ans. Ce rendement est stable, indépendant des fluctuations du marché locatif, et ne nécessite aucune gestion locative. Le viager est donc un investissement de long terme, patient et structuré, qui attire de plus en plus d’investisseurs patrimoniaux âgés en moyenne de 45 ans. Le risque principal est l’aléa sur la durée de vie du crédirentier — mais c’est précisément cet aléa qui définit le contrat en droit français.

8. Ressources officielles à connaître

Pour aller plus loin et approfondir vos connaissances, voici les sources officielles incontournables sur le sujet :

Légifrance — Articles 1968 à 1983 du Code civil (contrat de rente viagère) : gouv.fr
Service-Public.fr — Vente en viager (fonctionnement, charges, règles) : service-public.gouv.fr
Service-Public.fr — Fiscalité des rentes viagères (abattements, déclaration) : service-public.gouv.fr
BOFiP — Imposition des rentes viagères à titre onéreux : impots.gouv.fr
Assemblée nationale — Activité parlementaire (17e législature) : assemblee-nationale.fr
Haut-commissariat au Plan — “Quand les baby-boomers auront 85 ans” (janvier 2023) : fr
Baromètre national du viager 2025 (Univers Viager) : via fr
Notaires de France — Le viager : fr

Conclusion

La proposition de loi de Vincent Ledoux pose les bonnes questions, même si elle n’apporte pas nécessairement les bonnes réponses. Le viager n’a pas besoin d’une révolution législative pour se développer — il a besoin de professionnels formés, capables d’expliquer, de rassurer et d’accompagner leurs clients dans ce type de transaction spécifique.

Le marché, lui, n’attend pas. Avec 6 000 transactions annuelles en croissance de +25 % depuis 2020, un volume d’affaires de 1,5 milliard d’euros, et une démographie qui va continuer à pousser la demande dans les années à venir, le viager est en train de passer du statut de niche au statut d’outil patrimonial incontournable.

Pour les agents immobiliers, mandataires et CGP, la question n’est donc pas de savoir si le viager va se développer. La question est de savoir si vous serez en mesure d’y répondre quand vos clients commenceront à en parler — et ils vont en parler de plus en plus.

Vous souhaitez maîtriser le viager pour développer votre activité et accompagner vos clients seniors avec expertise ?

Découvrez la formation certifiante “Techniques de la vente en viager” (RS 6713) — Célestina Formations

Formation de 28 heures | Éligible Loi ALUR | Certifiée Qualiopi par AFNOR | Présentiel et visio disponibles