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Retraite : attention, cette erreur peut vous rendre imposable lors d’une vente en viager
Malgré un avantage fiscal de taille, la vente en viager peut faire grimper votre impôt sur le revenu. Aussi, vous avez tout intérêt à bien préparer cette opération, et à faire estimer au plus juste le montant de vos rentes.
Vous êtes intéressé par la vente en viager ? Relativement confidentiel en France – autour de 5 000 transactions par an selon Viagimmo -, ce mécanisme a en effet tout du bon plan : l’espoir d’une acquisition à prix décoté pour le débirentier (acheteur) et surtout d’une source de revenus supplémentaire pour le crédirentier (cédant). Car le vendeur peut à la fois obtenir une coquette somme d’argent versée lors de l’achat – le bouquet -, puis une rente régulière, le tout en continuant d’occuper son logement. «Le bouquet n’est absolument pas obligatoire, souligne Brigitte Courgeon, fondatrice de Célestina Formations. La rente l’est en revanche : parler de viager sans rente, c’est un abus de langage», précise d’emblée l’experte qui forme de nombreux professionnels du patrimoine et de l’immobilier.
Pour ne rien gâcher côté vendeur, le bouquet est totalement exonéré dans de nombreuses situations, par exemple si le bien cédé est sa résidence principale. La rente, elle, n’est qu’en partie soumise à l’impôt sur le revenu. «Un abattement selon l’âge du vendeur est prévu. Il est au maximum de 70% à partir de 70 ans, donc seulement 30% de la rente est imposée», souligne Brigitte Courgeon. Autant dire que les fruits de la transaction ne sont presque pas taxés. Une aubaine ? Pas toujours, alerte-t-elle, car «ces 30% de revenus fiscalisés peuvent vous rendre imposable». Et les conséquences peuvent être plus que fâcheuses : «J’ai l’exemple d’une personne qui voulait se faire plaisir, voyager, profiter de sa retraite. Mais avec le ressaut d’imposition et la perte de certaines aides avec l’augmentation de son revenu fiscal de référence, elle a moins qu’avant la vente pour vivre…», se lamente Brigitte Courgeon.
Faites évaluer au plus juste vos rentes viagères
Aussi, la professionnelle rappelle les deux priorités qui doivent être les vôtres si vous souhaitez vendre en viager. Evidemment, faire estimer votre bien pour débuter : «Le chiffre le plus important est l’avis de valeur, qui fixe la valeur du logement. Il faut qu’il soit au plus juste par rapport au marché.» Ensuite, en fonction de vos besoins – de la trésorerie pour rembourser vos dettes, faire une donation aux enfants ou petits-enfants, etc. -, déterminer le montant du bouquet, le solde étant transformé en rente viagère.
Et c’est ici que le devoir de conseil du professionnel qui gère l’opération est essentiel : «Il doit faire une découverte approfondie de la situation financière et fiscale du retraité. Est-ce un bon conseil de le rendre imposé et de lui faire perdre certaines aides sociales ?, tance Brigitte Courgeon. Si ce dernier est en bordure d’une tranche marginale d’imposition, il faut augmenter le bouquet et diminuer les rentes.» Dans cette optique, l’accompagnement d’un professionnel sensibilisé à ces questions est primordial. L’experte recommande ainsi des enseignes spécialisées, comme Renée Costes Viager ou Viagimmo, pour vous aider.